L'usucapione.

L'usucapione è un istituto giuridico in base al quale si fa conseguire la titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale su un bene a chi abbia esercitato sullo stesso il possesso ininterrotto per un determinato periodo di tempo, purché il possesso non sia violento o clandestino.

Esempio: «Ho posseduto ininterrottamente quella casa per 20 anni, il mio possesso non è mai stato violento né clandestino, dunque adesso ne sono diventato proprietario.».

Requisiti.

Per andare oltre la semplice definizione e capire quando in concreto si può pensare di avere usucapito un bene, dobbiamo chiarire alcune cose:

1. cos'è il possesso?
2. quali requisiti deve avere il possesso, oltre la durata ininterrotta?
3. per quanto tempo, in concreto, deve essere esercitato il possesso ininterrotto?

Cos'è il possesso?

È l'esercizio del potere di fatto corrispondente a quello del proprietario od a quello del titolare di altri diritti reali (diritti su cose, che consentono di trarne utilità) minori.
In pratica: comportarsi come se si fosse proprietari o titolari di altro diritto reale anche se non lo si è.

Quali requisiti deve avere il possesso, oltre alla durata ininterrotta?

Il possesso deve essere non essere stato acquisito in modo violento o clandestino (art. 1163 cod. civ.). Ciò significa che il possesso non può essere acquistato mediante l'uso della forza o contro la volontà espressa o presunta del precedente possessore (violenza) né mediante artifici tali da renderlo occulto al precedente possessore o da impedire che lo stesso se ne accorga.

Per quanto tempo, in concreto, deve essere esercitato il possesso ininterrotto?

Il tempo necessario a maturare l'usucapione varia in funzione del bene e della caratteristiche del possesso.

Per quanto riguarda i beni mobili:

se si tratta di un bene o di un diritto reale di godimento

• acquistato in buona fede (2)
• non iscritto in pubblici registri (1)
• acquistato senza titolo idoneo a trasferire il diritto

il tempo necessario è di 10 anni (art. 1161 cod. civ., c. 1);

se si tratta di un bene o di un diritto reale di godimento

• acquistato in buona fede (2)
• iscritto in pubblici registri (1)
• acquistato senza titolo astrattamente idoneo a trasferire il diritto o in mancanza di trascrizione

il tempo necessario è di 10 anni (art. 1162 cod. civ, c. 2);

se si tratta di un bene o di un diritto reale di godimento

• acquistato in buona fede (2)
• iscritto in pubblici registri (1)
• acquistato da non proprietario ma con titolo idoneo a trasferire il diritto debitamente trascritto

il tempo necessario è di 3 anni dalla data della trascrizione (art. 1162 cod. civ., c. 1);

se si tratta di un bene o di un diritto reale di godimento

• acquistato in mala fede (2)

il tempo necessario è in ogni caso di 20 anni (art. 1161 cod. civ., c. 1).

Per quanto riguarda le universalità di beni mobili (complesso di cose che appartengono alla stessa persona ed hanno destinazione unitaria):

il tempo necessario è di 20 anni (art. 1160 cod. civ., c. 1);

ma,

se si tratta di universalità di mobili o di un diritto reale di godimento

• acquistata/o in buona fede (2) da non proprietario
• acquistata/o con titolo idoneo

il tempo necessario è di 10 anni (art. 1160 cod. civ., c. 2);

Per quanto riguarda i beni immobili:

il tempo necessario è di 20 anni (art. 1158 cod. civ.);

ma,

se si tratta di un bene o di un diritto reale di godimento

• acquistato in buona fede (2) da non proprietario
• acquistato con titolo idoneo a trasferire il diritto debitamente trascritto

il tempo necessario è di 10 anni dalla data della trascrizione (art. 1159 cod. civ.);

se si tratta di

• fondi rustici con annessi fabbricati
• situati in comuni classificati come montani dalla legge oppure aventi un reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge

la proprietà si acquista in virtù del possesso continuato per 15 anni (art. 1159 bis, cc. 1, 4);

se si tratta di

• fondo rustico con annessi fabbricati
• situati in comuni classificati come montani dalla legge oppure aventi un reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge
• acquistati in buona fede da non proprietario
• acquistato con titolo idoneo a trasferire la proprietà debitamente trascritto

la proprietà si acquista in virtù del possesso continuato per 5 anni (art 1159 bis, cc. 2, 4);

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NOTE

(1)

Sono pubblici registri quei registri accessibili a tutti, in cui vengono trascritti gli atti che incidono giuridicamente sul bene; quanto contenuto nei pubblici registri si presume da tutti conosciuto. Alla trascrizione dell'atto l'ordinamento fa conseguire altresì l'opponibilità erga omnes dello stesso ed altri effetti giuridici.

(2)

Si ha possesso in buona fede quando si ignora di ledere diritti altrui; in caso contrario si è in mala fede.

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Adempimenti.

A questo punto rimane da chiarire un ultimo aspetto, di grande rilevanza pratica:

come faccio ad essere riconosciuto come titolare del diritto che ho usucapito?

Una volta compiuta l'usucapione è necessario che vi sia un giudice che l'accerti, e pertanto che, tramite un processo, sia pronunciata l'avvenuta usucapione. La pronuncia può essere chiesta anche in risposta alla domanda giudiziale altrui (esempio: il mio vicino rivendica la proprietà del terreno ed io oppongo a tale richiesta l'avvenuta usucapione in mio favore, che chiedo al giudice di pronunciare).

Nel caso di usucapione su beni iscritti in pubblici registri, la sentenza di accertamento deve essere trascritta per avere efficacia anche verso terzi (si veda, al riguardo, la normativa relativa al caso specifico).

Si badi: la sentenza di accertamento dell'usucapione accerta l'acquisto del diritto, ma tale diritto, per giurisprudenza ormai consolidata, preesiste all'emissione della sentenza e decorre dal momento dell'inizio del possesso.